Kung 100,000 dollars ang ipupuhunan mo ngayon, puwede mo itong ilagay sa isang US Treasury bond na walang risk at kikita ka ng halos 4.78% kada taon, walang alalahanin sa baha, walang management fee, walang tenant na di nagbabayad. Iyan ang unang tanong na dapat mong sagutin bago mo pag-usapan ang kahit anong condo sa Phuket.
As of September 1, 2026, ang US 10-year Treasury yield ay nasa 4.78%. Ang Japan, na tatlong dekada nang halos zero-percent lang ang interest rate, ay nagbabayad na ngayon ng 3% sa kanilang 10-year government bond. Ang mga bonds sa Europe naman ay nasa pinakamataas na antas sa loob ng 15 taon. Ibig sabihin, hindi na ito usapin lang ng mga bond trader sa Wall Street. Ito na ngayon ang bagong baseline na dapat talunin ng kahit anong investment, kasama na ang isang unit sa Bang Tao o Kata.
Bakit bigla nag-mahal ang pera sa buong mundo?
Simple lang ang dahilan: bumibigay muli ang presyo ng langis. Ang Brent crude ay nasa halos 91 dollars kada bariles, at ang gas sa Europe ay nasa multi-year high. Ang mga merkado ay hindi na naniniwalang bababa lang mag-isa ang inflation pabalik sa target ng mga central bank. Sa halip, ineexpect na ngayon ng market ang isang rate hike mula sa Fed at ECB sa September, at posibleng may kasunod pa.
May epekto rin agad ito sa stock market: bumagsak ang mga housing-linked na stocks sa Australia, at humina ang Hang Seng dahil na rin sa mahinang debut ng Shein sa stock exchange. Kapag tumaas ang cost of money, unang naaapektuhan ang mga sektor na umaasa sa utang, kabilang ang real estate.
Hindi Direktang Naaapektuhan ng Fed Rate Hike ang Phuket, Pero May Bagong Kalaban ang Rental Yield
Dito nagkakaiba ang Phuket sa karaniwang expectation. Ang normal na logic: tumaas ang interest rate, tumataas ang mortgage rate, bumabagal ang demand sa housing. Pero halos hindi umuutang ng Thai mortgage ang mga foreigner. Karamihan sa mga dayuhang bumibili ng condo sa Phuket, kasama na ang mga Pinoy, ay nagbabayad cash o gumagamit ng developer installment plan. Kaya walang direktang daan para sa Fed hike para gawing mas mahirap ang pagbili.
Ang totoong epekto ay dumadaan sa dalawang paraan.
Una, sa alternative yield. Noong 1.5% lang ang risk-free na dollar rate, ang isang promised 6-7% annual rental return sa isang condo sa Phuket ay parang malaking panalo, apat na beses o higit pa kumpara sa bond. Ngayong 4.78% na ang bond, dalawang porsyento lang ang pagkakaiba. At para sa dalawang porsyentong iyon, kailangan mong tanggapin ang currency risk ng baht, ang risk ng low-season occupancy, bayad sa management company, maintenance fees, buwis, at ang katotohanang hindi mo puwedeng ibenta agad ang isang condo sa loob ng isang araw kung kailangan mo ng pera.
Ikalawa, sa sikolohiya ng bumibili. Kapag tumaas ang gastos sa credit line ng isang investor sa Europe halimbawa, ipinagpapaliban niya muna ang pangalawang unit na balak niyang bilhin. Iyan mismo ang nangyari sa Australia, kung saan unang bumagsak ang mga housing-linked stocks nang mag-price-in na ang market ng bagong hiking cycle.
Ano ang Nasa Panig ng Thailand?
Hindi pantay-pantay ang epekto ng mahal na langis at global inflation sa lahat ng bansa. Ang Thailand ay may relatibong mababang inflation at mababang policy rate kumpara sa US at Europe. Ang baht naman ay kilala bilang currency na sinusuportahan ng tourism-driven current account surplus. Ibig sabihin, ang isang asset na naka-denominate sa baht, laban sa isang dollar na maaaring humina sa susunod na easing cycle, ay may pagkakataong mas maganda ang kalalabasan kaysa sa unang tingin.
May isa pang punto na madalas nakakalimutan: ang resort property ay hindi lang income asset, kundi consumption good din. Ang isang unit na tinitirhan mo ng dalawang buwan kada taon ay hindi dapat direktang ikumpara sa isang bond. Dapat itong ikumpara sa gastos ng pag-rent ng katulad na accommodation sa parehong tagal ng panahon.
Pero mahal din ang langis, at may epekto ito sa construction cost. Ang Brent na halos 91 dollars kada bariles ay nagpapataas ng gastos sa shipping at construction materials. Para sa bansa tulad ng Thailand na umaangkat halos lahat ng langis nito, direktang nadadagdag ito sa gastos ng pagpapatayo ng bagong building.
Bibili Ka Ba ng Off-Plan? Isipin Mo Muna Ito
Sa 4.78% na yield sa US Treasury, hindi ko irerekomenda ang pagbili ng off-plan project sa Phuket base lang sa isang 'guaranteed return' na nakasulat sa papel. Ang guarantee na iyon ay kasing-solid lang ng balance sheet ng developer, at ang panahon ng mahal na pera ay eksaktong panahon kung kailan nagsisimulang hindi masunod ng mas mahihinang developer ang kanilang mga obligasyon.
Mas praktikal ang piliin ang isang tapos nang building na may kasaysayan ng occupancy sa loob ng dalawang season, kung saan makikita mo ang aktwal na management report imbes na forecast spreadsheet na puro pangarap.
Pero kung ikaw naman ay bumibili para sa personal use, halimbawa titira ka sa Phuket ng tatlo hanggang apat na buwan kada taon at hindi mo ito itinuturing na kapalit ng isang bond portfolio, wala sa mga ito ang applicable sa'yo. Ang kalkulasyon mo ay laban sa gastos ng long-term rental, hindi laban sa Fed funds rate.
Kailan ang Pinakamagandang Panahon Magbisita ng Property sa Phuket?
Mas mainam magbisita at mag-inspeksyon ng building sa panahon ng low season, kung kailan makikita mo ang totoong occupancy rate imbes na isang maganda ngunit misleading na snapshot ng January. Mas mura rin karaniwan ang flights, at mas madaling ikumpara ang iba't ibang lugar kapag walang siksikan ng turista.
Ano ang Dapat Isipin Bago Ka Bumili?
Suriin ang bawat property sa iyong listahan gamit ang isang simpleng tanong: kumikita ba ito ng higit sa risk-free na 4.78% sa dollars, at handa ka bang hawakan ito sa loob ng limang taon? Kung 'hindi' ang sagot sa alinman sa dalawa, magpatuloy ka sa paghahanap.
Source: CNA (Channel News Asia)