Isipin mo na parang dalawang beach resort ang nagkukumpitensya para sa parehong turista, pero yung isa wala pang kompletong swimming pool at hindi pa alam kung sino ang may-ari ng lupa. Ganyan sa madaling salita ang kalagayan ngayon sa pagitan ng Indonesia at Thailand, dalawang bansang gustong akitin ang parehong internasyonal na pera.
Kung ikaw ay isang Pilipinong nag-iisip mag-invest sa property sa Timog-silangang Asya, tiyak na narinig mo na ang malaking balita: naglaan ang Indonesia ng $28 bilyon para gawing pandaigdigang financial hub ang Jakarta at Bali. Layunin nito na hilahin ang capital na dati ay napupunta sa Singapore, Hong Kong, at Bangkok. Pero bago ka mag-alala kung apektado ba nito ang plano mong bumili ng condo sa Phuket o Bangkok, tingnan muna natin ang totoong sitwasyon.
Sagot Agad: Dapat Ka Bang Mag-alala?
Hindi kailangang mag-panic. Sa loob ng 3-5 taon, malayong-malayo pa ang Indonesia bago maging tunay na kakumpitensya ng Thailand sa property investment. Nasa planning stage pa lang ang financial hub projects nila, at kahit sa best-case scenario, aabot pa ng 7-10 taon bago talaga maipatupad ito. Samantala, matatag, malinaw ang batas, at napatunayan na ang Thailand property market.
Gaano Kalaki ang $28 Bilyong Pusta ng Indonesia?
Ayon sa Nikkei Asia, ang $28 bilyon ay katumbas ng humigit-kumulang 2.5% ng buong GDP ng Indonesia. Malaking halaga ito, pero para may komparasyon: ang buong Eastern Economic Corridor ng Thailand ay tinatayang $45 bilyon, kaso nakakalat ito sa loob ng isang dekada at sumasaklaw sa iba't ibang industriya, hindi lang finance.
Bilang bahagi ng planong ito, naghahanda rin ang Indonesia ng tax incentive package. Kasama dito ang panukalang 100% exemption sa corporate income tax sa loob ng tiyak na panahon, sang-ayon sa bagong batas nilang PFII financial-center law, ayon sa Business Times. Pero tandaan: proposal pa lang ito, hindi pa ito naisasabatas.
Pinili ng Indonesia na gawing financial hub ang Bali, isang isla na may humigit-kumulang 4.4 milyong residente at matatag na tourism industry. Ang plano nila ay pagsamahin ang lifestyle appeal ng Bali sa financial infrastructure, halos katulad ng ginawa ng Dubai sa pamamagitan ng DIFC nito.
Bakit Kailangan Pa ng Indonesia ng Malaking Tiwala mula sa Investors?
Ang pinakamalaking hadlang ng Indonesia ay hindi pera, kundi legal certainty na hindi pa nila naipapakita. Kumplikado pa rin ang batas sa lupa sa Indonesia, hindi malinaw ang proseso ng pagpaparehistro, at mabagal ang sistema ng korte. Ayaw ilagay ng malalaking fund ang kapital nila kung walang garantiya sa proteksyon ng property rights, malinaw na arbitration mechanism, at matatag na tax regime. Hangga't hindi ito naaayos, mananatiling nasa papel lamang ang mga pangakong incentive.
Dito talaga malaking bentahe ang Thailand: nagbibigay ito ng transparent freehold ownership para sa mga dayuhan, pero limitado lang sa condominium units (kailangan Thai citizens ang may-ari ng at least 51% ng total unit area sa isang building). Sa kabilang banda, hindi maaaring magkaroon ng freehold land title (hak milik) ang mga dayuhan sa Indonesia. Ang meron lang sila ay usage rights (hak pakai, hanggang 80 taon) at building rights (hak guna bangunan), malaking kaibahan kung ihahambing sa Thailand.
Hindi Rin Nakatulog ang Thailand
Hindi lang basta nanonood ang Thailand habang kumikilos ang Indonesia. Umuunlad din ang sariling financial cluster ng Bangkok sa pamamagitan ng One Bangkok, kung saan umaabot sa $3.5 bilyon ang investment mula sa Frasers Property at TCC Group. Samantala, patuloy namang lumalawak ang premium property segment ng Phuket.
Ayon naman sa Bangkok Post, inaasahang mananatiling matatag ang luxury property market ng Phuket hanggang 2026, dala ng pag-akyat ng presyo ng lupa sa mga west coast na lugar tulad ng Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, at Cherng Talay. Interesante rin: mas maganda ang performance ng branded villas kumpara sa mga condo pagdating sa mga mayayamang international buyers.
Infrastructure at Currency: Malaking Bentahe ng Thailand
Malaking bagay ang infrastructure kapag pinag-uusapan ang financial hub, at dito unang-una ang Thailand. May dalawang international airport na ang Bangkok at established na ang BTS/MRT rail network nito, kasama ang malalim na banking infrastructure. Sa kabilang banda, bago lang binuksan ng Jakarta ang unang metro line nito noong 2019, at wala pa ring rail transit system ang Bali hanggang ngayon.
Mayroon ding currency factor na dapat isaalang-alang. Sa nakalipas na taon, humina ang Indonesian rupiah ng humigit-kumulang 5% laban sa US dollar. Sa kabilang dako, mas stable ang Thai baht, isang mahalagang salik para sa mga investor na kumukwenta ng kita sa hard currency tulad ng dollar.
Gayunpaman, may isang bentahe rin ang Indonesia sa mahabang panahon: ang laki ng populasyon nito na 275 milyon, kumpara sa 72 milyon lang ng Thailand. Ibig sabihin, mas malaki ang domestic market na kayang buuin ng Indonesia sa hinaharap, kahit malayo pa ito.
Bali o Phuket: Alin ang Mas Maganda para sa Investor?
Parehong umaakit ang Bali at Phuket ng lifestyle buyers at rental investors, kaya madalas silang ikumpara. Pero tatlong bagay ang bentahe ng Phuket:
- Freehold condominium ownership para sa mga dayuhan, hindi tulad ng limitadong land rights sa Indonesia
- Mas mataas na average hotel occupancy sa 75-80% ayon sa datos ng STR
- Mas developed at organized na rental management ecosystem
Sa usapin ng rental yield, karaniwang umaabot sa 5-7% kada taon ang average para sa mga Bangkok condo, habang maaaring umabot sa 8-10% ang Phuket condo tuwing peak season.
Apektado Ba ang Presyo sa Bangkok o Phuket?
Walang inaasahang direktang epekto. Ang property market ng Thailand ay dinidrive ng domestic demand, turismo, at paglipat ng mga digital nomad, hindi lang ng institutional foreign capital. Kahit lumipat man ang ilang institutional investors patungong Indonesia, dapat manatiling matatag ang condominium segment na pinapaboran ng mga pribadong investor sa Thailand.
Saang Lugar sa Thailand Pinakamatatag Kontra sa Kompetisyon?
Pinakamatibay ang mga premium na lokasyon na limitado ang supply. Kabilang dito ang Sukhumvit at Silom sa Bangkok, Bang Tao at Laguna sa Phuket, at Bophut sa Koh Samui. Ang mga lugar na ito ay umaakit ng mga buyer na para sa kanila, hindi talaga alternatibo ang Indonesia, dahil sa malaking pagkakaiba sa legal ownership regime at kalidad ng pamumuhay.
Ang Bottom Line para sa Pilipinong Investor
Ambisyoso at kapansin-pansin ang $28 bilyong pusta ng Indonesia, at karapat-dapat itong bantayan nang mabuti. Pero malaki ang agwat sa pagitan ng pag-anunsyo ng megaproject at ng tunay na daloy ng kapital, isang agwat na napupuno lamang ng matibay na batas, institusyon, at tiwala ng investor, isang bagay na naisaayos na ng Thailand mula pa ilang dekada ang nakalipas.
Para sa mga naghahanap ng property ngayon, ang Thailand pa rin ang pinaka-balanseng pagpipilian sa buong Timog-silangang Asya, kung titimbangin ang kita, proteksyon ng batas, at kalidad ng buhay. Handa nang tumulong ang mga eksperto ng Ari-arian sa Thailand para tulungan kang makahanap ng perpektong property, mula Bangkok hanggang Phuket.
Pinagmulan: Nikkei Asia