Ang totoong tanong: hindi kung legal ba, kung paano dadaan ang pera
Walang batas sa Thailand na bawal bumili ang mamamayan ng Russia ng condo. Walang batas din sa Russia mismo na nagbabawal sa pagmamay-ari ng ari-arian sa ibang bansa. Kaya bakit napakaraming Ruso na nahihirapan pa rin magsara ng deal sa Phuket?
Ang sagot ay simple pero teknikal: dahil naputol ang access ng karamihan sa mga bangko ng Russia sa SWIFT, kailangan muling ayusin mula zero ang paraan ng pagbayad para sa ari-arian sa ibang bansa. Lumitaw ang iba't ibang paraan, payment agents, third-party transfers, cash na dala-dala, at crypto chains, pero hindi lahat ng ito ligtas legal. May mga ruta na akma sa Federal Law 173-FZ ng Russia tungkol sa currency control, habang ang iba naman ay delikado nang sumasalubong sa Article 193.1 ng Russian Criminal Code.
Sa kabilang panig, hinigpitan din ng Thailand ang kanilang requirements. Kailangan ng Land Department ng patunay na ang dayuhang currency ay talagang pumasok sa Thailand at pinapalitan sa Thai baht habang nasa Thai soil. Dito, sa pagsalubong ng dalawang sistema ng regulasyon, kadalasang nagkakaproblema ang mga bumibili.
Ano ang tatlong legal na ruta ng bayad?
Mayroong tatlong paraan na kinikilala bilang legal na daluyan ng pera para sa pagbili ng property sa Thailand mula Russia: transfer mula sa personal account ng bumibili sa isang Russian bank, transfer mula sa isang na-deklarang foreign bank account, o cash currency na na-deklara sa parehong hangganan (paglabas sa Russia at pagpasok sa Thailand).
Hindi sapat na dalhin lang ang cash. Kung freehold ang gustong itala, kailangan ng FET (Foreign Exchange Transaction) form, isang dokumento mula sa bangko ng Thailand na nagpapatunay na ang dayuhang currency ay dumating mula sa ibang bansa at na-exchange sa baht sa loob ng Thai bank. Kung dala-dala mo lang ang pera sa bag, walang FET na malilikha, at hindi maitatala ang unit sa ilalim mo bilang freehold owner.
Ang ganap na sunod-sunod na hakbang: ilipat ang pera sa foreign currency, mas maganda kung mula sa third-country bank account na pangalan mo, dumidiretso sa isang bangko sa Thailand, na mag-iisyu ng FET sa pangalan mong eksaktong kapareho ng ilalagay sa titulo.
Bakit importante ang FET certificate?
Ang FET ay ang bank-issued na kumpirmasyon na ang dayuhang currency ay galing talaga sa abroad at na-exchange sa loob ng Thailand papuntang baht. Kailangan ito ng Land Department bago mairehistro ang freehold ownership ng isang condo unit sa pangalan ng isang dayuhan.
Interesante: kahit sa leasehold, ilang land office sa Phuket ay hinihingi rin ang FET kahit para lang sa pagpapatala ng 30-taong lease. Kaya kung gagamit ka man ng leasehold structure, siguraduhing kaya mo pa ring makuha ang FET kung sakaling hingin ito, kahit hindi ito kasalukuyang required sa iyong kaso.
Payment agents: kailan ligtas, kailan hindi
Maaaring gumamit ng payment agent, pero dapat lisensyado ito partikular para sa transaksyon ng mga pribadong indibidwal, hindi para sa corporate foreign trade licenses. Ang pinakamahalagang dokumento dito ay ang service agreement, ang power of attorney o agency contract, na dapat malinaw na nakasaad ang layunin bilang 'real estate payment'. Kailangan itong hindi nakasulat bilang 'transfer service' at tiyak na hindi bilang 'goods supply'.
Ang isang cash receipt para sa serbisyong ibinigay ay pinakasimpleng senyales na transparent ang pagpapatakbo ng agent sa loob ng Russia. Kung walang cash receipt, mag-alala ka.
Sa halaga, karaniwang 1 hanggang 2.5% ng transaction sum ang commission sa market, dagdag pa ang exchange spread. Ang pagkakaiba ng pricing sa iba't ibang provider ay makararating hanggang 1.5% ng buong budget ng deal, kaya sulit talaga ang paghambing ng ilang agent bago pumili.
Ano ang mga pinakakaraniwang pagkakamali?
May ilang malalang error na dapat iwasan:
-
Pagbabayad sa ilalim ng foreign trade documentation. Ito ang pinakakaraniwang mali sa market: ipinadala ang pera bilang bayad para sa goods o equipment gayong ang totoo, bumibili ng condo. Ito ay itinuturing na transfer sa ilalim ng maling representasyon, na maaaring humantong sa repatriation demand, multa sa ilalim ng Article 15.25 ng Russian Administrative Code, o para sa mas malaking halaga, kriminal na pananagutan sa ilalim ng Article 193.1. Basahin muna ang stated payment purpose bago magpadala ng pera, at lumayo kaagad sa anumang deal na binabanggit ang 'goods'.
-
Putol na chain ng mga sender. Natanggap ang pera sa Russia ng isang kumpanya, pero ang dumarating na pera sa Thai developer ay galing sa ibang entity na walang koneksyon. Siguraduhing ang huling nagbabayad ay pangalang nakasaad sa kontrata, at humingi ng halimbawa ng mga naunang kumpletong bayad.
-
Bayad mula sa unrelated third party. Lalong tumatanggi ang mga Thai developer sa pera na galing sa taong walang koneksyon sa aktwal na bumibili. Ang payment purpose ay dapat maglaman ng buong pangalan ng bumibili, pangalan ng project, at unit number.
-
Pagbabayad sa cryptocurrency. Sa ilalim ng 173-FZ, ang digital assets ay hindi itinuturing na Russian currency o foreign currency, kahit alin. Walang tahasang bawal, pero walang supporting document din sa panig ng Russia. Gamitin lang ang crypto kung kaya mong ipaliwanag nang buo ang fund trail sa tax authorities sa oras ng repatriation.
-
Leasehold na walang FET. Ilang land office sa Phuket ay matagal na hinihingi ang dokumentong ito kahit para sa 30-taong lease.
Ligtas ba na hindi na lang magpaalam?
Hindi. Ang pananalig na 'kung walang tumitingin, walang tanong' ay isa sa mga pinakamapanganib na akala. Karaniwang lumitaw ang scrutiny hindi noong bumili ka, kundi kapag nagdivorce, may tax audit, o sa oras na gustong ibalik pauwi ang kita matapos ibenta ang property.
Dito rin lilitaw ang isyu kung mali ang naunang setup: kapag ibinenta mo ang property at ire-repatriate ang pera pabalik sa Russia, kakailanganin mong ipaliwanag paano nakalabas ang kapital noong una. Kung walang wastong payment order, mabilis na mabubuwag ang paliwanag mo.
Ang payong ko dito, kung malaki ang halaga ng bibilhin (tingnan ang iyong sariling threshold sa halagang matitipid sa commission kumpara sa panganib), buuin ang kumpletong file kaagad: kontrata, resibo, payment order, FET, acknowledgment ng developer. Panatilihin ito sa loob ng humigit-kumulang isang dekada. Kung mas maliit ang halaga at panandalian lang ang plano, mas praktikal na tumuon muna sa tatlong pangunahing dokumento (kontrata, FET, resibo) kaysa gawing kumplikado ang buong proseso.
Sa pagitan ng SWIFT ban at cash sa bag, saan dapat pumili?
Walang automatic data exchange sa real estate transactions sa pagitan ng Thailand at Russia, kaya mababa ang chance na direktang malaman ng Russia ang detalye ng iyong pagbili. Pero may financial account information na ibinabahagi sa pagitan ng mga bangko, kaya hindi ito ganap na walang risk.
Ang aking pananaw: sa lahat ng ruta na binanggit, ang pinaka-praktikal para sa karamihan ay ang direktang transfer mula sa personal account sa isang Russian bank patungo sa isang licensed payment agent, sa ilalim ng agency agreement na malinaw na nakasaad bilang 'real estate payment'. Mas simple ito kumpara sa cash suitcase na hindi naman makakabuo ng FET, at mas maayos ang paper trail kumpara sa crypto na wala pang malinaw na tratment sa batas ng Russia.
Pero kung wala kang access sa Russian bank account (halimbawa, higit sa 183 araw ka na sa ibang bansa), mas malinis ang ruta ng foreign account transfer, dahil wala nang Russian bank na kasangkot sa transaksyon. Nananatili lang ang obligasyon na i-notify ang Federal Tax Service tungkol sa pagbukas ng foreign account, bagama't naaalis ang ilang reporting requirement para sa mga nasa ibang bansa nang mahigit 183 araw sa loob ng isang taon.
Pinagmulan: Realty-Phuket.com