Sagot Muna Bago ang Detalye
Kung nagpaplano ka o may kaibigang Pilipino na may hawak na lupa sa Thailand sa pamamagitan ng Thai company o long-term lease, mahalagang malaman mo ito: itinataas ng Bangkok City Hall (BMA) ang buwis sa mga lupang nakarehistro bilang 'agricultural' pero matatagpuan sa mismong sentro ng lungsod. Layunin nito na tapusin ang malaking agwat sa pagitan ng buwis para sa agricultural land (0.01-0.1% ng assessed value) at commercial land (0.3-0.7%), agwat na pinagsamantalahan ng maraming may-ari ng lupa sa loob ng maraming taon.
Kung pamilyar ka sa merkado ng Phuket o Bangkok dahil interesado kang bumili ng condo o magtayo ng negosyo doon, ito ay isang senyales na dapat mong bantayan, dahil maaari itong makaapekto sa presyo ng lupa, sa supply ng bagong condo, at kahit sa upa ng opisina sa mga darating na taon.
Ano Talaga ang 'Banana Loophole'?
Sa loob ng dekada, ginawa ng mga may-ari ng mamahaling lupa sa gitna ng Bangkok, tulad ng Silom, Sathorn, at Sukhumvit, ang isang matalinong paraan: nagtatanim sila ng ilang hanay ng puno ng saging, tanglad, o buko, tapos irerehistro ang lupa bilang 'agricultural land'. Sa ganitong paraan, sa halip na magbayad ng buwis batay sa commercial rate na 0.3-0.7%, sila ay nagbabayad lamang ng 0.01-0.1%, na katumbas ng pagtitipid na 5 hanggang 10 beses mas mababa kaysa sa dapat na binabayaran.
Upang bigyan ka ng konkretong halimbawa: kung may lupa kang nagkakahalaga ng 200 milyong baht sa Bangkok, ang pagkakaiba sa pagitan ng agricultural rate at commercial rate ay lalagpas sa isang milyong baht bawat taon. Sa mas malaking lupa na nagkakahalaga ng 100 milyong baht, ang matitipid dahil sa loophole na ito ay umaabot ng 500,000 hanggang 700,000 baht bawat taon. Malaking pera ito, kaya naman malawakang ginamit ito ng mga may-ari, mula sa mga pribadong indibidwal hanggang sa malalaking korporasyon.
Anong Batas ang Sinasabi Rito?
Ang Land and Building Tax Act B.E. 2562, na ipinatupad noong 2020, ang lumikha ng apat na kategorya ng lupa para sa layuning pambuwis: residential, agricultural, commercial, at vacant land. Ang agricultural category ang may pinakamababang buwis, nagsisimula sa 0.01% para sa mga lupang nagkakahalaga ng hanggang 75 milyong baht, samantalang ang commercial rate ay nagsisimula sa 0.3% at unti-unting tumataas depende sa halaga.
Ayon sa mga estimate ng merkado, may daan-daang parcel ng lupa, mula 1 hanggang 20 rai, sa mga prime location ng Bangkok na formally nakarehistro bilang agricultural kahit na malinaw na hindi ito ginagamit para sa tunay na pagsasaka. Sa Sukhumvit, sa pagitan ng soi 1 hanggang 63, umaabot ang assessed land value sa 800,000 hanggang 1,500,000 baht bawat square wah, base sa reassessment ng Treasury Department para sa 2024-2027.
Ano ang Bagong Panukala ng BMA?
Ang nakatakdang pagbabago ay magpapataas ng baseline agricultural rate mula sa dating 0.01% (hanggang 0.10%) patungong 0.03-0.12%, na halos tatatlong beses na pataas ang paunang buwis, mula humigit-kumulang 100 baht patungong 300 baht kada milyong baht ng halaga ng lupa. Bukod dito, mas mahigpit na ang pagsusuri ng BMA: kailangan na ngayong patunayan ng mga may-ari na ang kanilang lupang naka-rehistro bilang agricultural ay talagang ginagamit para sa tunay at komersyal na pagsasaka, hindi lang basta 'palamuti' o 'shadow cultivation' para makaiwas sa buwis.
Sa ngayon, nasa proseso pa ang panukalang ito, kaya naman inaasahan ang buong implementasyon nito sa fiscal year 2027. Depende ito sa koordinasyon sa pagitan ng BMA at ng Ministry of Finance, at maaaring maapektuhan ng political process ang eksaktong petsa ng pagpapatupad.
Sino ang Pinaka-Apektado?
Direktang naaapektuhan ang mga may-ari ng bakante at 'pseudo-agricultural' na lupa sa mga sikat na distrito tulad ng Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit, at Ratchadamri. Ito ang mga lugar kung saan pinakamalaki ang naipong pagtitipid dahil sa loophole, dahil dito rin matatagpuan ang pinakamahal na lupa sa buong lungsod.
Mahalagang tandaan: bawal sa mga dayuhan, kasama na ang mga Pilipino, na direktang magmay-ari ng lupa sa Thailand ayon sa Land Code, Section 86. Kaya ang mga apektado dito ay ang mga dayuhang may hawak ng lupa sa pamamagitan ng Thai company structure o matagalang lease agreement, hindi ang direktang pagmamay-ari.
Mayroon ding malinaw na dahilan kung bakit gustong-gusto ito ng BMA: sila ang direktang kumokolekta ng land tax, at ang kanilang target na koleksyon para sa 2025 ay umaabot sa 37 bilyong baht. Sa madaling salita, malaking dagdag-kita ito para sa lungsod.
Paano Ito Nakaka-apekto sa Presyo ng Lupa at sa mga Condo?
May dalawang epekto na maaaring makita natin. Sa maikling panahon, may mga may-ari na maglalagay ng kanilang lupa sa merkado para ibenta bago tuluyang tumaas ang buwis, na maaaring magpababa o magpabagal muna ng pagtaas ng presyo. Ngunit sa katamtamang panahon, ang pagtaas ng supply ng lupang available para sa development ay maaaring magdulot ng mas maraming bagong condominium at commercial space, na sa huli ay makakatulong para mas stable ang merkado.
Ayon nga sa AREA (Agency for Real Estate Affairs), dahil sa tumataas na presyon sa buwis para sa vacant land, tumaas na ang supply ng development-ready land ng 12-15% sa 2024-2025. Ibig sabihin, mas maraming lupa ang pumapasok sa merkado, at posibleng mas maraming opsyon ang lalabas para sa mga bumibili ng condo o bahay sa Bangkok sa mga susunod na taon.
Bagama't walang direktang koneksyon ang pagbabagong ito sa buwis sa condominium (na hiwalay na kinakalkula sa ilalim ng residential rate), ang mas malaking supply ng lupa para sa development ay maaaring magbunga ng mas maraming bagong proyekto sa central Bangkok, na kapaki-pakinabang para sa mga bumibili dahil sa mas maraming pagpipilian at mas competitive na presyo.
Mga Distrito na Dapat Bantayan
Ang mga pinaka-mataas ang halaga na lupa ay nakakonsentra sa paligid ng mga linya ng BTS at MRT: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (soi 1-63), Ratchadamri, at Chidlom. Ito mismo ang mga lugar kung saan pinakamalaki ang naging bentahe ng mga 'optimizer' dahil sa agwat sa pagitan ng agricultural at commercial rates.
Magsisimula Bang Magbenta ang mga May-ari?
Hindi inaasahang magkakaroon ng malawakang sell-off. Ang mga malalaking may-ari ng lupa, tulad ng Crown Property Bureau at ang mga pamilyang Sirivadhanabhakdi at Chirathivat, ay may mahabang panahong estratehiya at hindi nila ipagbibili ang kanilang mga asset dahil lamang sa pagtaas ng buwis na ilang daang libong baht. Ngunit ang mas maliliit at katamtamang laki ng may-ari na nag-iimbak ng lupa bilang speculative investment ay maaaring magsimulang mag-exit sa merkado.
Paano Ko Masusuri ang Status ng Isang Lupa Bago Bumili?
Hilingin sa nagbebenta ang Chanote (title deed) kasama ang pinakabagong resibo ng land tax. Nakasaad sa resibo ang kategorya ng lupa, kung ito ba ay vacant, agricultural, residential, o commercial. Mainam din na tsekin ang zoning sa Department of City Planning ng BMA para masiguro na tama ang gagawin mong investment.
Ano ang Ibig Sabihin Nito Para sa Iyo Bilang Investor?
Hindi ito biglaang pagbabago o krisis sa sistema, ito ay pagpapa-normal lamang. Ginagawa ng Bangkok na tugma ang mga patakaran sa aktwal na paggamit ng lupa. Para sa mga investor na pumipili ng asset batay sa tunay na kita at hindi sa speculative na paraan ng pag-iwas sa buwis, ito ay isang magandang senyales: nagiging mas transparent ang merkado.
Kung interesado kang mag-explore ng mga pagkakataon sa real estate sa Thailand, partikular sa Phuket, mahalagang maunawaan mo ang ganitong mga pagbabago sa polisiya dahil direkta itong nakakaapekto sa halaga at potensyal na kita ng iyong investment. Ang Ari-arian sa Thailand ay narito para tumulong sa iyo na makahanap ng perpektong ari-arian na akma sa iyong pangangailangan.
Pinagmulan: Nation Thailand