Kung nagbabalak kang bumili ng property sa Thailand bilang isang Pilipino, malamang narinig mo na ang balitang ito: may 1.64 milyong bakanteng residential unit sa buong bansa, may kabuuang halaga na 3.45 trilyong baht (humigit-kumulang $96 bilyon). Para maintindihan agad: hindi ito senyales na dapat mong iwasan ang Thailand kundi babala na dapat maging mas maingat ka, lalo na kung ang tinitingnan mong condo ay nasa Bangkok mass-market segment. Sa mga resort area gaya ng Phuket, iba ang kuwento, at doon pa rin nananatiling matibay ang interes ng mga foreign buyer.
Ano Talaga ang Ibig Sabihin ng '1.64 Milyong Bakanteng Yunit'?
Ayon sa Thailand Business News, isa sa bawat sampung residential unit sa Thailand ay walang nakatira. Sa kabuuang 17 milyong housing stock ng bansa, umaabot na sa mahigit 9% ang vacancy rate, mas mataas kaysa sa 5-7% na itinuturing ng mga international analyst bilang 'critical threshold' o alerto na antas. Kung ikaw ay Pinoy investor na sanay sa presyo at supply-demand dynamics ng Metro Manila o Cebu, ito ay katumbas ng malaking red flag sa loob ng partikular na segment, hindi sa buong merkado.
Ang laki ng problema ay hindi pantay-pantay sa lahat ng lugar. Ayon sa report ng Better-than-Freehold, kinumpirma ng BAM (Thailand's largest distressed-asset manager) na hindi pa umabot sa pinakababang punto ang merkado, may humigit-kumulang 700,000 unsold units na naghahabol lamang sa mas mababa sa 100,000 households na may tunay na kakayahang bumili, isang imbalance na halos pitong beses ang laki ng sobrang supply. Dito rin lumilitaw ang pagkakataon para sa mga bargain hunter, pero kailangan mong gumamit ng lehitimong ownership structure dahil hinihigpitan na ng Thailand ang mga nominee arrangement.
Bakit Nagkaroon ng Ganitong Kalaking Oversupply?
Sa loob ng maraming taon, ang modelo ng mga Thai developer ay: magtayo muna, hayaang mag-flip ang mga speculator, at ang end-user na bibili para tirahan ang huling pipila. Noong panahon ng boom, kumita ang lahat sa setup na ito. Pero simula 2022, bumagal ang price growth sa mass segment, humina ang purchasing power ng Thai middle class, at tumaas ang mortgage rates. Resulta: napakaraming bakanteng unit na wala nang gustong bumili o umupa.
Ang mekanismo ng overproduction ay simple: nagbebenta ang mga developer ng off-plan units bago pa man magsimula ang konstruksyon. Nagbabayad ang mga speculative buyer ng 10-20% deposit, umaasang maibebenta nila ang unit bago pa ito matapos. Kapag bumagal ang merkado, natitirang walang bumibili at walang umuupa ang mga unit na ito.
May dagdag pang problema: wala pa ring epektibong buwis sa bakanteng property sa Thailand. Ang Land and Building Tax na ipinatupad noong 2020 ay may rate na 0.02-0.3% lamang ng assessed value, hindi sapat para pilitin ang mga may-ari na ibenta o ipaupa ang kanilang bakanteng unit.
Saan Nakakonsentra ang Pinakamalaking Panganib?
Ang Bangkok at mga karatig-lungsod nito ang bumubuo sa malaking bahagi ng sobrang supply. Batay sa market estimates, umaabot sa 40% ng vacant condominiums ang nasa mass-market projects (studio at 1-bedroom unit na nasa ilalim ng 3 milyong baht) sa mga lugar na kulang pa sa developed infrastructure.
Ang pinaka-mabigat na oversupply ay nasa paligid ng Bangkok: Bang Na, Rangsit, Bang Yai, at Lat Krabang, mga lugar na malayo sa central BTS/MRT stations. Sa kabilang banda, mas matatag ang performance ng central districts gaya ng Silom, Sathorn, at Sukhumvit (mula Nana hanggang Phrom Phong).
Interesante rin ang pattern ng foreign quota uptake: sa mga top-tier na proyekto sa Phuket at central Bangkok, kumpleto na ang 49% foreign ownership quota, pero sa mga suburban condo, 5-15% lamang ang foreign uptake. Malinaw na patunay ito na kung saan may matinding interes ang foreigners, doon rin matibay ang demand.
Kailan Naiiba ang Sitwasyon ng Phuket, Samui, at Pattaya?
Dito papasok ang magandang balita para sa mga Pinoy na interesado sa resort property. Iba ang panuntunan sa Phuket, Samui, at Pattaya dahil ang demand dito ay dinidirekta ng foreign buyers at turismo, na umabot sa mahigit 36 milyong turista noong 2025. Limitado rin ang lupa sa mga isla, at mahigpit ang environmental regulations kaya kontrolado ang bagong konstruksyon.
Nananatiling dominante ang foreign buyers sa luxury villa segment sa Phuket, habang lalo pang mataas ang foreign buyer activity sa Samui at Phangan. Sa katunayan, mas nauuna na ang villas kumpara sa condos sa paningin ng mga affluent international buyer na mas pinipili ang lifestyle, mapagkakatiwalaang developer, at potensyal na rental income.
Ayon kay Knight Frank Thailand, inaasahang mananatiling matatag ang luxury segment ng Phuket hanggang 2026, kahit na hirap na hirap na ang Bangkok mass-market. Inaasahan din ng Knight Frank na tataas ang kumpetisyon para sa mga off-plan condo project na inilunsad sa nakaraang 3-4 taon.
Ano ang Ibig Sabihin Nito Para sa Rental Yield Mo?
Direkta at negatibo ang epekto ng vacancy glut sa rental income kung mali ang napili mong lugar. Sa mga saturated district ng Bangkok, napipilitang ibaba ng mga may-ari ang kanilang inaasahang renta ng 15-25% para lang makakuha ng tenant. Bumagsak na ang average gross rental yield ng mass-market suburban Bangkok condos sa 3-4% kada taon lamang.
Sa kabaligtaran, patuloy na nagbibigay ang Phuket villas at condos ng 6-8% na yield sa pamamagitan ng short-term rentals, salamat sa steady stream ng turista at limitadong bagong supply.
Paano Ka Dapat Kumilos Bilang Pilipinong Investor?
Ang payo dito ay simple: huwag basta bumili dahil mura o dahil off-plan. Kung magiging seryoso ka sa pamumuhunan sa Thailand, dapat mong bigyang-priyoridad ang mga property na may napatunayang rental yield na higit sa 6%, sa resort areas o sa premium na proyekto sa central Bangkok. Bago ka pumirma ng kontrata, siguraduhing i-verify mo ang foreign quota uptake at ang aktwal na rental performance data ng proyekto, hindi lang ang marketing materials ng developer.
Sa Ari-arian sa Thailand, palagi naming pinapaalalahanan ang mga kliyenteng Pilipino: ang Thailand ay hindi iisang merkado. Malaki ang agwat sa pagitan ng isang bakanteng condo sa Bang Na at isang villa sa Phuket na may steady na turista buong taon. Ang pananaliksik bago bumili ang pinakamahalagang hakbang mo.
Pinagmulan: Bangkok Post
Handa ka na bang mamuhunan sa Thailand? Tutulungan ka ng aming mga eksperto na mahanap ang tamang property para sa iyo.